Si une telle affirmation peut relever de l'évidence, force est de constater que tel n'était pas l'avis de l'ensemble des protagonistes dans cette affaire, dont le rapporteur public lors de l'audience.

Pour bien comprendre l'enjeu de la problématique soumise aux juges, il convient de rappeler que par arrêté en date du 31 décembre 2020, le Préfet du Gard avait prononcé la carence définie à l'article L.302-9-1 du code de la construction et de l'habitation à l'égard de la Commune de Bouillargues.

La Commune était ainsi déchue de son droit de préemption depuis cette date, lequel était donc désormais exercé par le Préfet en ses lieu et place.

C'est ainsi que par courrier en date du 25 mai 2021, l'État a informé le nu-propriétaire « vendeur » d'un ancien mas de son intention de préempter ce bien.

Par courrier en date du 21 juin 2021, et après visite des lieux, la société d'économie mixte du département du Gard (SEMIGA) a informé l'autorité préfectorale de sa volonté de préemption du bien.

Par arrêté en date du 30 juin 2021, Madame la Préfète du Gard a manifestement fait droit à sa demande et a décidé de lui déléguer, pour ce bien en particulier, l'exercice du droit de préemption, en motivant sa décision de la manière suivante :

« Considérant qu'il résulte des dispositions de l'article L.210-1 alinéa 2 du code de l'urbanisme que pendant la durée d'application de l'arrêté préfectoral sus-visé prononçant la carence le droit de préemption est exercé par le représentant de l'État dans le département lorsque l'aliénation porte sur un des biens ou droits énumérés aux 1° à 4° de l'article L.213-1 du code de l'urbanisme, affecté au logement ; Considérant qu'il résulte également des dispositions de l'article L.210-1 alinéa 2 du code de l'urbanisme que le représentant de l'état peut déléguer ce droit à une société d'économie mixte agréée mentionnée à l'article L.481-1 du code de la construction et de l'habitation ; (…) Article 1 : L'exercice du droit de préemption détenu par le représentant de l'État dans la commune de Bouillargues au titre des dispositions de l'article L.210-1 alinéa 2 du code de l'urbanisme est délégué à la société SEMIGA dans le cadre de l'aliénation de la parcelle XXX, pour une contenance totale de XXXX m2, objet de la déclaration d'intention d'aliéner déposée en mairie le 26 avril 2021 »

Arrêté de la Préfète du Gard, 30 juin 2021

Mettant en œuvre ses nouveaux pouvoirs, le Directeur de la SEMIGA a simplement indiqué, par courrier en date du 5 juillet 2021, notifié au seul Notaire des « vendeurs » :

« Nous avons décidé de nous porter acquéreur par exercice du droit de préemption urbain de la parcelle bâtie cadastrée XXX sise XXXX à Bouillargues. Le prix net d'acquisition est fixé à XXX euros. »

Courrier de la SEMIGA, 5 juillet 2021

Dans le cadre de leur recours en annulation contre cette dernière « décision », certains des vendeurs ont alors soulevé le moyen tiré de l'insuffisance de motivation.

En effet, en droit, conformément aux termes de l'article L.211-2 du code des relations entre le public et l'administration, issu de l'article 1er de la loi n°79-587 du 11 juillet 1979 :

« Les personnes physiques ou morales ont le droit d'être informées sans délai des motifs des décisions administratives individuelles défavorables qui les concernent. »

Article L.211-2 du code des relations entre le public et l'administration

Dans le cas particulier d'une décision de préemption, celle-ci doit mentionner de manière suffisamment précise l'objet pour lequel le droit de préemption a été exercé, conformément aux dispositions de l'article L.210-1 du code de l'urbanisme, alinéa 3.

La jurisprudence exige ainsi que la collectivité assortisse sa décision de préemption d'indications suffisamment précises et circonstanciées permettant de déterminer l'opération en vue de laquelle la préemption a été exercée sur la parcelle considérée.

Le juge administratif exige des indications suffisamment précises et circonstanciées sur l'opération justifiant la préemption.

CAA Lyon, 28 juillet 2003, n°98LY01668 CE, 4 février 2002, n°217258

Le Conseil d'État a donc posé le principe selon lequel la décision de préempter qui ne mentionne que des objectifs généraux ne faisant pas apparaître de façon précise l'action ou l'opération en vue de laquelle ce droit est exercé, est illégale et doit être annulée.

Une décision de préemption limitée à des objectifs généraux, sans indication précise de l'action ou de l'opération poursuivie, est illégale.

CE sect., 26 février 2003, n°231558 CAA Douai, 11 mai 2006, n°05DA01084

De même, est illégale la décision qui indique seulement que l'acquisition doit intervenir « pour la mise en œuvre d'une politique locale de l'habitat » ou encore simplement pour les besoins de constituer une réserve foncière.

La seule référence à une politique locale de l'habitat ou à la constitution d'une réserve foncière ne suffit pas à motiver la préemption.

CE, 27 juin 2005, n°260562 CE, 20 novembre 2009, n°316732

Il en est de même lorsque la décision ne permet pas d'identifier ledit projet au regard des caractéristiques du bien préempté et du secteur géographique, la circonstance que des précisions soient apportées dans des études étant sans incidence.

L'impossibilité d'identifier le projet au regard des caractéristiques du bien et du secteur vicie la motivation, sans que des études postérieures y remédient.

CAA Nantes, 20 septembre 2019, n°18NT02540 CAA Douai, 3 mai 2018, n°16DA01357

Il résulte de la jurisprudence qui précède que pour préempter un bien en vue de constituer une réserve foncière, la collectivité peut soit indiquer l'action ou l'opération d'aménagement prévue par la délibération délimitant ce périmètre à laquelle la décision de préemption participe, soit renvoyer à cette délibération si celle-ci permet d'identifier la nature de l'opération ou de l'action d'aménagement poursuivie.

Or, tel n'était pas le cas en l'espèce puisque :

  • d'une part, la décision de préemption ne renvoyait à aucune délibération délimitant le périmètre particulier de l'opération ;
  • d'autre part, elle ne permettait aucunement d'identifier la nature de l'opération ou de l'action d'aménagement poursuivie, au regard des caractéristiques du bien préempté et du secteur géographique, et pour cause un tel projet n'était aucunement défini.

Pour autant, lors de l'audience, le rapporteur public a émis un doute à propos de cette analyse dans la mesure où l'arrêté portant délégation de compétence — auquel se raccrochait la partie adverse pour justifier de la suffisance de motivation de sa « décision » de préemption — visait l'article L.210-1 alinéa 2 du code de l'urbanisme qui énumère limitativement les projets pour lesquels l'autorité préfectorale peut mettre en œuvre le droit de préemption en lieu et place de la Commune.

Selon lui, cette liste limitative aurait permis d'identifier la nature du projet ou de l'action d'aménagement poursuivi(e) et, de manière indirecte, de s'assurer de son adéquation avec les caractéristiques de la parcelle préemptée.

Autrement formulé, au terme de cette analyse, nul besoin pour l'autorité préfectorale de motiver spécifiquement son arrêté de préemption dès lors que l'exercice de son droit de préemption se limiterait, au terme de la loi, à des projets bien précis, dont celui relatif à la création de logements locatifs sociaux.

Ce n'est pas l'interprétation retenue par le Tribunal administratif de Nîmes, dont le jugement est depuis devenu définitif, puisque ce dernier a jugé que :

« 7. Il ressort des pièces du dossier que le courrier du 5 juillet 2021 renvoie à l'arrêté du 30 juin 2021 par lequel la préfète du Gard, qui était titulaire du droit de préemption sur le territoire de la commune de Bouillargues compte tenu de sa carence en matière de logements sociaux, a délégué à la SEMIGA l'exercice de ce droit pour la parcelle appartenant à M. B, puis se borne à indiquer que la SEMIGA a décidé de faire usage de ce droit de préemption. Il ne comporte ainsi aucune précision sur la nature du projet d'action ou de l'opération d'aménagement dans le cadre de laquelle la préemption de la parcelle s'inscrit, et la réalité d'un tel projet ou d'une telle opération n'est pas davantage établie par les écritures de la SEMIGA en défense qui expose seulement que l'acquisition de la parcelle vise à augmenter le nombre de logements sociaux au sein du territoire communal. Dès lors, le requérant est fondé à soutenir que la décision attaquée est insuffisamment motivée et qu'elle méconnaît les dispositions de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme. »

TA Nîmes, 7 novembre 2023, n°2103715